분양가 상한제 의미 및 적용지역

분양가 상한제 의미 및 적용지역

 최근 언론을 통해서 서울 부동산 시장을 떠들석하게 했던 소식이 있는데, 그것은 바로 둔촌주공아파트 재건축 사업의 공사가 중단 소식이었습니다. 해당 사태가 발생하게 된 계기는 바로 조합과 시공사 간 공사비 합의점을 찾지 못했기 때문이라고 할 수 있습니다. 둔촌주공아파트 재건축 사업은 분양가 상한제 적용지역에 있는 정비사업이기 때문에 시공사에서 제시하고 합의 했던 증액 된 공사비를 수용하게 될 경우 분양가를 더 증액시킬 수 없어 조합 사업 손익에 큰 영향을 미치기 때문이었습니다. 현재까지도 타협점을 찾지 못하여 국토교통부까지 나서서 조합과 시공사 간의 협의를 이끌어내고자 노력하고 있는 이 사태를 발생시킨 분양가 상한제란 과연 어떤 제도이며 나아가 어느 지역이 분양가 상한제 적용지역인지에 대해서 이번 글을 통해 소개해 드리도록 하겠습니다.

 

 

1. 분양가 상한제란

 아파트를 포함한 공동주택을 분양할 때, 공급자가 고수익을 위해 분양가격을 높게 책정함으로서 발생되는 비합리적인 주택 공급 사태를 방지하기 위해서 분양 가능한 가격의 상한선을 정부에서 강제적으로 규제하는 제도를 분양가 상한제라고 합니다. 따라서 분양가 상한제에 해당하는 지역에서 아파트 혹은 법규상 공종주택의 분양 인가를 받기 위해서는 제한 된 분양가격 내에서 진행하여야 하며, 상한 분양가의 계산 및 책정 방법은 아래와 같습니다.

 

◆ 분양가 상한 가격 : 택지비용* + 택지관련 가산비용 + 기본형 건축비용 + 건축관련 가산비용

 

택지비용* = 공급자가 공공택지를 낙찰받아 해당 택지에 아파트를 분양하는 경우에는 낙찰 시 제출했던 토지가격이 택지비용에 해당되며, 재건축 및 재개발 사업과 같은 민간 택지에 아파트를 분양하는 경우에는 해당 토지 전체 감정평가총액이 택지비용이 됩니다.

 

 분양가격을 높여서 분양해야 수익이 많이 발생하기 때문에 공급자들로 하여금 분양가 상한제에 대한 불만이 존재하지만 기본적으로 위 분양가 상한 가격을 책정하는데 사용되는 각종 택지 및 건축 비용 들이 대부분 높게 계산되지 않기 때문에 주변 아파트 단지들의 시세보다 훨씬 적은 가격으로 분양가가 책정되어 어려움을 호소하고 있습니다.

 

 

2. 분양가 상한제 적용지역

 그렇다면 분양가 상한제 적용지역은 과연 어느 곳들이 있을까요? 구체적인 적용지역을 확인하기 전에 바로 해당 지역을 선정하는 방식에 대해서 먼저 설명드리도록 하겠습니다. 무작정 정부에서 아무런 기준 없이 분양가 상한제 적용지역을 선정한다면 아파트 공급자 및 모든 국민들로 하여금 비난을 받을 수 있기 때문에 정부는 아래의 기준에 해당되는 곳들에 한하여 적용지역을 선정한다고 정해두었습니다.

 

기본적으로 투기과열지구이어야 하며, 해당 지구 내에서 아래 조건들 중 어느 하나에 해당하는 경우

 

▶ 최근 2개월 간 분양한 아파트 혹은 공동주택의 청약 경쟁률이 5대 1을 상회

▶ 직전 1년 간 분양한 모든 단지의 평균분양가격 상승률이 같은 기간 물가상승률보다 2배 이상

▶ 최근 3개월 간 신고 된 주택 매매 거래 건수가 전년도 동일 기간 대비 20% 이상

 

→ 위 조건 중 하나라도 해당하는 지역의 경우 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 구와 동 단위로 분양가 상한제 적용지역 선정 및 발표

 

 위에서 설명드린 방법을 통해 현재 분양가 상한제 적용지역으로 확정 된 곳들은 바로 다음 표와 같습니다.

 

 

시/도	시/군/구	동
서울시	강남구, 송파구, 강동구, 서초구, 마포구, 영등포구, 양천구, 용산구, 성동구, 동작구, 중구, 광진구, 서대문구 전체지역
서울시	강서구	방화동, 공항동, 마곡동, 등촌동, 화곡동
서울시	노원구	상계동, 월계동, 중계동, 하계동
서울시	동대문구	이문동, 휘경동, 제기동, 용두동, 청량리, 답십리, 회기동, 전농동
서울시	성북구	정릉동, 장위동, 성북동, 돈암동, 길음동, 동소문동, 보문동, 안암동, 동선동
서울시	은평구	불광동, 갈현동, 수색동, 신사동, 증산동, 대조동, 역촌동
경기도	광명시	광명동, 소하동, 철산동, 하안동
경기도	하남시	창우동, 덕풍동, 풍산동, 신장동
경기도	과천시	별양동, 원문동, 부림동, 주암동, 중앙동

 

3. 분양가 상한제 부작용 및 개편사항

 분양가 상한제는 정부가 직접 신규 부동산 공급 가격을 통제하는 정책이기 때문에 자유시장경제의 기본 원칙에 부합되지 않는다는 이유로 형평성에 대하여 많은 불만이 제기되고 있는 상태입니다. 도입 초기부터 시작되었던 해당 제도에 대한 불만은 현재까지도 지속적으로 이루어지고 있으며, 나아가 부동산 시장이 과열되기 시작하면서부터 분양가 상한제의 또 다른 부작용이 나타나기 시작하였습니다.

 

 

 시장이 과열되어 높게 형성 된 시장 가격으로 분양이 되지 않도록, 많은 국민들에게 청약의 기회를 주고자 시행되었던 분양가 상한제는 점점 주변의 시장 가격보다 너무 값싼 가격으로 책정되면서 사람들로 하여금 로또 분양이라는 인식을 심어주게 되었으며, 이는 준공 이후 주변 아파트 단지들보다 최근에 지은 신축이라는 이유 때문에 심지어 더 높은 가격으로 매매 가격이 형성되는 사태를 일으켰습니다. 이러한 과정은 반복되며 계속적으로 부동산 시장 가격을 자극하였습니다.

 

 아파트 및 공동주택 공급자들의 오랜 불만과 현재의 부작용을 확인 한 현 정부에서는 그동안 고수해왔던 분양가 상한제 제도의 아래 규정들을 개편한다는 입장을 내놓았습니다. 상한 분양가격을 계산하기 위한 금액 중 보다 각 가산비용에 포함시킬 수 있는 여러 비용들을 추가한다는 내용이 주요 변경 사항이었는데, 관련 내용은 하기와 같습니다.

 

▲ 정비사업을 통한 공급 시 명도소송비, 주거이전비, 이사비, 영업보상비, 이주비 금융비용, 총회비용, 조합운영 필수경비를 건축관련 가산비용에 포함 가능

▲ 건설공사 자재비용 현실화 반영 및 주요 자재에 한하여 자재비 급등 시 바로 상한 분양가에 반영될 수 있도록 변경

 

 

 이상으로 분양가 상한제에 대하여 간략히 알아보았습니다. 많은 분들께서 수도권 내에 내집 마련을 위하여 열심히 돈을 모으고 청약을 준비하고 계십니다. 이러한 분들께서는 반드시 분양가 상한제가 정확히 어떤 제도인지 꼭 기억해두시기 바라며, 개편되는 분양가 상한제 내용도 함께 숙지하시어 추후 입주를 목표하시는 아파트 단지에 꼭 청약 당첨이 되실 수 있기를 바랍니다.

 

추가적으로 분양가 상한제에 대해 더욱 자세히 알아보고 싶으신 분들께서는 아래의 국토교통부 홈페이지를 방문하시면 관련 정보를 모두 열람하실 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

국토교통부