재건축 초과이익 환수제 정리 및 계산 방법

재건축 초과이익 환수제 정리 및 계산 방법

 오늘은 재건축 초과이익 환수제에 대하여 정리하고 실제로 해당 환수 금액을 책정하는 계산 방법에 대하여도 소개해드리고자 합니다. 전 정부의 부동산 정책 관련 뉴스 보도 시 종종 함께 포함되어 있던 재건축 초과이익 환수제는 간단히 말씀드리면 여러분들께서도 이미 알고계시듯 재건축 사업을 하는 조합의 조합원들의 이익금을 정부에서 환수해가는 제도입니다. 하지만 이러한 환수 과정 자체에 대해 제도 도입 당시부터 수많은 반대 의견과 함께 논란이 많았지만 결국 2022년 현재 재건축 초과이익 환수제는 그대로 실시되고 있는 상태입니다. 그렇다면 과연 재건축 초과이익 환수제는 자세히 어떤 제도를 의미하고, 언제 어떻게 도입되었으며 나아가 어떻게 계산되어 정부에 납부해야 할까요?

 

 

1. 재건축 초과이익 환수제란?

 앞서 간략히 설명드렸지만 해당 제도의 정확한 설명으로는 바로 재건축 사업을 진행하는 조합의 조합원이 1인당 3천만원을 초과하는 이익이 발생될 것으로 예상되는 경우, 초과하는 이익 금액의 최대 50%에 달하는 금액을 정부에서 환수해가는 제도를 뜻합니다. 즉 재건축 사업을 통해서 발생되는 개별 이익금액의 일부를 정부에서 징수해가겠다는 의미입니다. 정비사업 중에서도 공공성을 띄고 있는 재개발 사업이나 주택법에 의한 리모델링 사업의 경우에는 초과이익 환수제가 적용되지 않으며 오로지 재건축 사업에 대해서만 적용되는 제도입니다.

 

재건축 초과이익 환수제란

 

 재건축 초과이익 환수제의 시작은 2006년으로 거슬러 올라가야 합니다. 이미 해당 제도에 대해 입법 논의가 되었었으나 흐지부지되고 있던 상태에서 새로운 대통령이 선출되면서 치솟는 부동산 시장 가격을 잡기 위한 목적으로 2006년 3월, 해당 제도가 시행되었습니다. 이로인하여 거대야당 및 많은 국민들로 하여금 제도의 방식 자체가 위헌이라며 지속적으로 의견을 제기하였지만 정부는 그대로 제도를 강행하였고, 이로 인해 재건축 정비사업은 침체기에 돌입하게 됩니다. 그 이후 2012년도까지 지속되던 해당 제도는 5년간 일시 중단하는 법률 개정안이 통과되며 2017년까지 적용이 중지되었다가 2018년부터 해당 법률 개정안 만기 시기가 도래하여 다시 부활 후 현재까지 계속 적용되고 있습니다.

 

재건축 초과이익 환수제 정리

 

 해당 제도의 도입 당시 취지는 부동산 가격 급등과 시장 혼란이 강남 지역의 재건축 사업 대상 아파트에 대한 투기 수요때문이라고 정부가 굳게 믿고 있었기때문에 해당 제도를 통하여 과열된 부동산 시장을 진정시키기 위함이었으나 이는 시장경제의 기본 원리인 공급을 통한 시장 안정화 대책이 아니었으며 나아가 정비사업의 진행을 방해하여 도시의 노후화만 부추겼다는 평가를 받고 있습니다.

 

 

2. 재건축 초과이익 환수제 계산 방법

 이러한 재건축 초과이익 환수제는 재건축 사업의 절차 상 조합원들의 최종 권리와 분담금 등이 확정되는 시기인 관리처분계획인가 시 최종적으로 지출되어야 할 환수 금액이 결정되게 됩니다. 개발부담금이라는 명목으로 인가 시 조합에게 부과하게 되는데 최종 부과 된 금액은 결국 조합원 개별적으로 함께 분담하여 납부하는 방식으로 진행됩니다. 따라서 환수되는 금액을 계산하기 위한 초과 이익 산출 방법은 바로 아래와 같습니다.

 

재건축 초과이익 환수제 계산 방법

 

▶초과이익 금액 = 종후주택예상가격 - 종전주택가격 - 주택가격상승분 - 개발비용

 

→ 종후주택예상가격 : 재건축 사업 완료 후 예상되는 주택 가격 (한국감정원에서 측정)

→ 종전주택가격 : 재건축 사업 시작 시점에서의 기존 주택 가격 (한국감정원에서 측정)

→ 주택가격상승분 : 매년 물가상승과 함께 상승하는 기본 주택가격상승분 (일반적으로 평균 주택가격 상승률 반영)

→ 개발비용 : 재건축 사업 진행 간 투입 된 전체 비용 (공사비, 설계비, 운영비 등)

 

 이렇게 산출 된 초과이익 금액이 조합원 개인 당 3천만원을 넘어가는 경우 환수되어야 하는 금액이 발생하며, 3천만원을 초과 한 금액의 구간별로 부담금을 납부하여야만 합니다.

 

초과이익 금액 (1인당)	부담금 환수금액
3천만원 이하	없음
3천만원 초과 ~ 5천만원 이하	(초과이익 - 3천만원) x 10%
5천만원 초과 ~ 7천만원 이하	200만원 + (초과이익 - 5천만원) x 20%
7천만원 초과 ~ 9천만원 이하	600만원 + (초과이익 - 7천만원) x 30%
9천만원 초과 ~ 1억 1천만원 이하	1200만원 + (초과이익 - 9천만원) x 40%
1억 1천만원 초과	2000만원 + (초과이익 - 1억 1천만원) x 50%

 

 예를들어 관리처분인가 이후 조합원 1인당 초과이익 책정 금액이 8천만원일 경우, 재건축 초과이익 환수제를 통하여 정부에 납부하여야 할 최종 부담금은 600만원 + (8천만원 - 7천만원) x 30%로 계산하여 총 900만원이 됩니다.

 

 

 현재도 재건축 사업을 추진하고 있는 많은 조합들로하여금 해당 제도의 불합리함에 대하여 지속적으로 목소리를 내고 있으나 해당 제도를 초기에 도입했던 당시 정부와 관련 된 정당이 현재 국회의 과반수 이상을 차지하고 있어 현실적으로 당장 중단이 가능할 가능성은 없어보입니다. 하지만 재건축 사업 완료 후 신축 주택에 대해 실제 양도시 양도세를 납부함에도 불구하고 해당 부담금을 양도 전에 추가로 또 내야 하는 이중과세라는 의견과 재건축 사업의 진행을 더디게 하여 도심 노후화 및 주택 공급의 문제를 발생시킨다는 의견 등을 수렴하여 반드시 해당 제도는 국민들로 하여금 수용될 수 있는 방향으로 개정 혹은 중단이 되어야 할 것 같습니다. 재건축 초과이익 환수제와 관련하여 보다 자세한 정보와 정책 자료를 확인하고 싶으신 분들께서는 아래의 국토교통부 홈페이지를 참고하시기 바랍니다.

 

♠ 국토교통부 홈페이지

국토교통부