상생임대인 제도 총정리

상생임대인 제도 총정리

 올해 6월 21일 정부에서는 예견되는 부동산 시장 혼란을 사전에 예방하기 위하여 추가적인 부동산 완화 대책을 발표하였는데 그 중에서 가장 이슈가 되었던 대책 중 한 가지가 바로 상생임대인 개선 제도입니다. 2021년도부터 시행되어 왔던 상생임대인제도는 혜택 자체가 다소 부족하다고 생각하여 임대인들이 많이 활용하지 않았던 제도였는데, 이번 제도 개선을 통해서 많은 임대인들이 관심을 가지고 자신에게 적용이 가능한지 알아보고 있는 실정입니다. 나아가 임대차 3법을 통하여 계약갱신청구권을 사용한 임차인들의 경우, 올해 8월부터 관련 계약이 만료되는 건들이 발생할 예정이기 때문에 상생임대인 제도를 통한 임대인들의 임대료 상승 완화를 간절히 기대하고 바라고 있는 실정입니다. 그렇다면 이번에 개편 된 상생임대인 제도는 과연 어떠한 내용과 혜택들이 있을지 오늘 포스팅을 통해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

1. 상생임대인 제도

 개편 된 내용을 설명드리기에 앞서 상생임대인 제도가 어떤 제도인지에 대해서 간략히 소개해드리도록 하겠습니다. 말 그대로 임차인과 서로 상생하고자 하는 임대인을 의미하는 용어로서 상생임대인으로 인정받기 위한 조건은 아래와 같습니다.

 

상생임대인 제도란

 

☞  주택의 신규 또는 갱신계약 체결 시 직전 임대차 계약의 임대료 기준 5% 이하로 임대료를 증액한 임대인

 

 위의 조건을 만족하는 경우 상생임대인의 조건을 충족하여 해당 제도의 혜택을 받으실 수 있습니다. 위와 같이 5% 이하로 임대료를 상승하여 임대차 계약을 체결할 경우 계약갱신청구권을 이미 사용 한 임차인들의 경우에는 급격한 전월세 시장 시세 상승분을 감당할 필요 없이 합리적인 금액 상한선 내에서 주거안정 기간을 확보할 수 있기 때문에 임차인과 임대인이 함께 상생할 수 있는 가장 큰 요소인 임대료 조건을 통해 상생임대인 자격을 부여하고 있습니다.

 

 

2. 상생임대인 제도 개선사항

 앞서 설명드렸던 바와 같이 상생임대인 제도는 기존 21년에도 시행되고 있었습니다. 다만 임대인들사이에서는 해당 제도의 혜택이 다소 부족하다고 판단하여 별로 이용하지 않는 추세였는데 그 중 가장 큰 이유는 바로 1가구 1주택자에게만 해당된다는 조건과 비과세를 위한 조정대상지역 주택 거주 요건인 2년 실거주 기간 중 1년 실거주 기간만 인정해 준다는 내용 때문이었습니다. 하지만 이번 6월 21일에 발표 된 개선 제도에서는 이러한 조건과 혜택이 더 완화되어 임대인들의 큰 호응을 얻고 있습니다. 기획재정부에서 이해를 돕기 위해 발표한 자세한 제도 개편 사항은 아래와 같습니다.

 

상생임대인 지원제도 개선 (출처 : 기획재정부)

위 기회재정부에서 발표한 개선 항목에 대하여 보다 쉽게 이해하실 수 있도록 각 항목별로 간략히 개선 된 사항에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.

 

 상생임대임의 개념 부분에서는 기 시행되고 있던 제도와 금번 발표 된 개선 내용과 변동사항이 없습니다. 즉 상생임대인 자격을 부여받기 위해 지켜야 했던 임대료 증액 5% 이하 조건만 동일하게 유지한다면 개선 된 제도에서도 상생임대인 혜택을 받으실 수 있습니다.

 

 

 하지만 상생임대인이 되기 위한 위 조건을 충족하였다고 하여 모든 혜택을 모든 임대인이 동일하게 누릴 수는 없었습니다. 개선 전에는 상생임대인 제도의 혜택을 받기 위해선 임대를 개시하는 시점에 해당 주택을 보유한 임대인은 1세대 1주택자였어야만 하며 공시가 기준으로 주택의 가격이 9억원 이하여야만 가능했습니다. 정부는 이를 개선하여 1세대 1주택자 요건을 과감히 폐지하고 나아가 주택의 공시가 제한을 완전히 없앴습니다. 따라서 아무리 비싼 주택을 여러채 가지고 있는 다주택자라고 하더라도 임대료 증액 상한 조건만 충족한다면 상생임대인 혜택을 받을 수 있습니다.

 

상생임대인 개선내용

 

 그럼 혜택면에서는 어떻게 개선 되었을까요? 기존에는 조정대상지역내의 주택을 1세대 1주택자가 보유하고 있을 경우 양도시 비과세를 받기위한 요건인 실거주 2년 기간 중 1년의 기간을 충족한 것으로 인정해주는 혜택이 있었습니다. 그러나 이번 변경 된 혜택에서는 1년이 아닌 2년 모두를 충족한 것으로 볼 수 있게 해주어 해당 내용이 임대인들의 호응을 많이 얻고 있는 개선사항 입니다. 추가로 기존에 없던 장기보유특별공제 적용 조건에 대한 실거주 요건 2년도 함께 추가로 인정해준다고 하니 임대인 입장에서 양도세를 절세할 수 있는 아주 큰 방법으로 대두되고 있습니다.

 

 마지막으로 해당 개선 된 상생임대인 제도 적용 기한은 종전 대비 2년이 연장되어 2024년 12월 31일까지로 결정되었는데, 이 의미는 연장 된 적용 기한 내에 직전 계약 후 새로이 혹은 갱신계약을 상생임대인이 되기 위한 조건을 충족하여 진행한다면 모두 개선된 혜택을 받을 자격이 주어진다는 것을 의미합니다.

 

 

3. 상생임대인 제도 주요사항

 하지만 실생활에서의 부동산 관련 임대차 계약 및 여러 환경에 따라 위에서 규정하고 있는 내용만으로 해당 제도가 적용되는 계약인지 아닌지 모호한 상황이 매우 빈번하게 발생합니다. 각 계약 건별로 다양한 케이스가 존재하기때문에 정확하게 상생임대인 제도가 적용 되는 계약 건인지 아닌지 확인하고 진행하셔야 하는데, 이러한 사항에 참고될 수 있는 주요 사항을 함께 공유드리오니 계약 전 반드시 확인해보시고 진행하시기 바랍니다.

 

상생임대인 주요사항

 

▶ 직전 임대차 계약의 조건은 현재 임대인이 해당 주택을 소유한 이후 처음으로 새롭게 계약한 임대차 계약 이후의 건을 의미하므로 만약 매수 시 기존 임대인과 임차인의 계약을 승계받았다면 이는 직전 계약에 해당하지 않습니다.

 

▶ 새로운 임차인과 계약을 진행하게 되는 경우 직전 계약의 임차인과 동일한 사람이 아니더라도 임대인만 동일하게 유지된다면 임대료 증액 제한 조건을 충족할 시 상생임대인 자격을 부여받을 수 있습니다.

 

▶ 임차인이 계약갱신청구권을 사용하여 계약 갱신을 진행한다 하더라도 임대인 또한 해당 계약을 상생임대인 조건 충족을 위한 계약으로 인정받을 수 있습니다. 

 

▶ 직전의 계약과 신규로 진행하고자 하는 계약 간 기간이 연속되지 않더라도 임대인은 임대료 증액 제한 조건 충족 시 상생임대인 자격을 부여받을 수 있습니다.

 

▶ 직전 계약 이후 갱신 혹은 신규로 맺고자 하는 임대차 계약의 형태를 전세에서 월세 혹은 월세에서 전세로 변경된 경우에도 임대인은 상생임대인 자격을 가질 수 있으나 해당 상황에서는 임대료 증액 제한 조건과 함께 민간임대주택특별법에서 규정하고 있는 전월세 전환율을 대입하여 전환한 임대 금액을 기준할 경우에만 가능합니다.

 

 

 이상으로 금번 개편 된 상생임대인 제도 개선 사항에 대하여 알아보았습니다. 많은 분들께서 사실 이미 시행하고 있던 해당 제도를 잘 모르고 있으셨을거라 생각이 듭니다. 아마도 혜택이 좋지 않았기 때문이라고 짐작되는데 개편 된 제도는 현재 주택을 소유하고 있는 모든 임대인분들께서 꼭 활용하셔야 할 아주 좋은 방향으로 혜택 개선이 되었기 때문에 주택을 소유하고 계시는 분들이라면 꼭 관심을 가지고 이용해보시기 바랍니다.

 상생임대인 제도의 보다 자세한 내용을 확인해보고 싶으신 분들께서는 아래 홈페이지를 참고하시기 바랍니다.

 

♣ 상생임대주택 혜택 (기획재정부 홈페이지)

기획재정부